Jenis Jenis Status Kepemilikan Tanah

Mengecek jenis status kepemilikan tanah sangat penting bila ingin membeli aset tanah atau properti. Alangkah baiknya hal tersebut dilakukan sebelum terjadinya transaksi jual beli properti, sehingga kita bisa terhindar dari hal-hal yang tidak kita inginkan di kemudian hari.

Mengetahui macam-macam status kepemilikan tanah akan memudahkan kita untuk mengukur apakah tanah yang akan kita beli sudah sesuai dengan kebutuhan kita. Selain itu dengan memiliki pengetahuan tentang macam-macam akta tanah akan membuat kita percaya diri bila ingin membeli lahan atau properti seperti yang kita inginkan.

Menurut hukum yang berlaku di Indonesia, macam-macam surat bukti kepemilikan tanah yang ada menjadi suatu legalitas dan landasan atas dasar hak kepemilikan suatu lahan. Hal ini menjadi sangat penting dalam transaksi jual beli properti dikarenakan berhubungan dengan kepastian hukum kepemilikan suatu lahan.

Cara untuk mengetahui status hukum kepemilikan tanah pun cukup mudah, dimana pihak penjual/pemilik tanah bisa menunjukkan sertifikat surat kepemilikan tanah beserta dokumen-dokumen pendukung lainnya. Selain itu pembeli pun perlu untuk mengecek setifikat atau akta tanah tersebut ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) apakah sudah sesuai seperti yang tertera di dalam sertifikat tersebut.

Jenis Status Kepemilikan Tanah di Indonesia

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak milik merupakan hak individual primer yang bersifat perdata, terkuat, dan terpenuh yang bisa dimiliki turun-temurun tanpa ada batas waktu berakhirnya. Di atas tanah tersebut bisa dibebani hak sekunder yang lebih rendah, seperti : HGB, HGU, HP dan Hak Sewa.

SHM dapat berpindahtangan melalui transaksi jual beli yang riwayatnya selalu tercatat di dalam lembar SHM. SHM dapat dijadikan sebagai jaminan hutang untuk sarana pembiayaan dengan dibebani hak tanggungan. Tanah dengan SHM memiliki nilai yang lebih tinggi dibandingkan tanah dengan SHGB.

SHM dapat dihapus apabila tanah tersebut jatuh ke tangan Negara karena :
1. Pencabutan hak,
2. Penyerahan sukarela oleh pemiliknya,
3. Tanah tersebut ditelantarkan dalam jangka waktu tertentu,
4. Tanah tersebut musnah karena bencana alam.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang dimiliki oleh pihak lain dalam jangka waktu maksimum 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Jika sudah melewati jangka waktu tersebut, maka pengguna hak dapat mengajukan pembaruan hak selama 30 tahun lagi (tergantung kebijakan Pemerintah).
HGB dapat dipindahtangankan dan SHGB hanya bisa didapatkan oleh WNI dan perusahaan yang didirikan di bawah hukum Indonesia dan berdomisili di Indonesia. Status HGB dalam sertifikat dapat ditingkatkan menjadi SHM sesuai ketentuan yang berlaku.

SHGB dapat dijadikan jaminan kepada pihak ketiga dan dapat digunakan dalam penyertaan modal. HGB dapat dicabut jika tanah tersebut dibutuhkan untuk pembangunan kepentingan umum.

Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU)

Sertifikat Hak Guna Usaha adalah hak yang diberikan hanya kepada Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berdomisili di Indonesia untuk mengusahakan tanah yang dikontrol langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu. Pada umumnya, tanah tersebut merupakan tanah negara yang digunakan sebagai hutan tanaman industri, perkebunan, perikanan atau pertanian.

HGU hanya dapat diberikan atas tanah seluas minimum 5 ha, dengan catatan jika tanah yang bersangkutan lebih luas dari 25 ha, maka investasi Sistem Penguasaan Tanah dan Konflik serta pengelolaan usaha secara baik akan diberlakukan. Jangka waktu HGU maksimum 25 tahun.

HGU bisa dipindahtangankan dan Sertifikat HGU dapat dijadikan kolateral pinjaman dengan menambahkan hak tanggungan (security title).

Sertifikat Hak Pakai (HP)

Sertifikat Hak Pakai adalah hak untuk memanfaatkan, dan atau mengumpulkan hasil dari tanah yang secara langsung dikontrol oleh negara atau tanah yang dimiliki individu lain yang memberi pemangku hak wewenang dan kewajiban sebagaimana dijabarkan di dalam perjanjian pemberian hak.

Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu atau selama tanah tersebut dipakai untuk tujuan tertentu dengan gratis atau dengan suatu bayaran tertentu yang telah disepakati ataupun dengan imbalan pelayanan tertentu.

Selain diberikan kepada WNI, hak pakai dapat juga diberikan kepada WNA yang tinggal di Indonesia. Selain itu, Hak Pakai juga bisa diberikan kepada instansi atas tanah negara, tanah hak pengelolaan serta tanah milik sesuai dengan ketentuan yang berlaku dan dapat dipindah tangankan jika mendapat izin dari pejabat yang berwenang.

Sertifikat Hak Atas Satuan Rumah Susun (SHSRS)

SHSRS berhubungan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal / rumah susun / apartemen yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Pengaturan kepemilikan bersama ini digunakan sebagai dasar kedudukan atas benda tak bergerak yang menjadi objek kepemilikan di luar unit, seperti taman, tempat parkir, sampai dengan area lobi.

Perpanjangan SHSRS dan SHGB atas tanah dapat dilakukan oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) yang dibentuk oleh developer selambat-lambatnya 1 tahun sejak penyerahan unit.

Tanah Girik

Tanah ini merupakan tanah bekas hak milik adat yang belum didaftarkan atau disertifikasi pada Badan Pertanahan Nasional setempat. Girik sebenarnya bukan tanda bukti atas status kepemilikan tanah, melainkan bukti bahwa pemilik surat girik adalah pembayar pajak (PBB) dan pengelola tanah milik adat atas bidang tanah tersebut beserta bangunan yang ada di atasnya.

Girik tidak dapat disamakan dengan sertifikat hak atas tanah seperti yang ada sekarang. Jadi jika kita membeli tanah yang hanya dilengkapi surat girik, artinya belum ada kepastian hukum yang kuat. Umumnya, penguasa lahan dengan surat girik mendapatkannya dari warisan atau keluarga, walaupun ada juga yang melalui proses transaksi jual beli tanah girik. Tidak heran, surat yang memuat luas tanah, nomor dan beserta nama pemiliknya ini biasanya hanya disertai dengan Akta Jual Beli (AJB) bagi pembeli atau hanya sekedar Surat Waris.

Demikianlah jenis-jenis status kepemilikan tanah yang ada di dalam dunia properti. Dengan mengetahui status kepemilikan atas tanah, kita bisa mengetahui kegunaan dan resiko dari masing-masing status kepemilikan atas tanah tersebut. Sehingga, kita bisa lebih teliti dan tidak salah langkah dalam melakukan transaksi jual beli properti.

Semoga bermanfaat.